지분형 주택금융 개념과 특징, 도입 필요성, 기대 효과 및 과제

최근 금융 및 통화정책 당국의 수장들이 '지분형 주택금융' 도입 필요성을 강조하면서, 부동산 시장의 새로운 패러다임이 형성될 가능성이 커지고 있습니다.

 

김병환 금융위원장, 이복현 금융감독원장, 이창용 한국은행 총재는 4월 3일 개최된 ‘부동산 신용 집중 정책 콘퍼런스’에서 기존 대출 중심의 주택금융 시스템을 보완할 수 있는 대안으로 지분형 주택금융을 제시했습니다.

 

 

지분형 주택금융은 공공기관이나 민간 금융사가 주택 구매 비용의 일부를 출자하여 주택 소유권을 공유하는 방식입니다.

 

기존의 대출 중심 금융과 차별화되는 특징을 가지며, 대출 부담을 줄이면서도 주거 안정성을 높일 수 있다는 점에서 주목받고 있습니다.

 

이와 함께, 한국형 리츠(REITs)와의 연계 가능성도 논의되며, 실물 자산에 대한 새로운 금융 접근 방식이 부동산 시장에 어떤 변화를 가져올지 관심이 집중되고 있습니다.

 

이번 글에서는 지분형 주택금융의 개념과 특징, 도입 필요성, 한국형 리츠와의 연계 가능성, 기대 효과 및 과제 등을 종합적으로 분석하여, 향후 정책 추진 방향과 시장에 미칠 영향을 살펴보겠습니다.

 

 

 

 

1. 지분형 주택금융의 개요

 

 

지분형 주택금융은 전통적인 주택 구매 방식에서 벗어나, 주택 구매자와 공공 또는 민간 금융기관이 주택 매입 자금을 공동으로 투자하여 소유권을 공유하는 새로운 형태의 금융 모델입니다.

 

이는 주택 구매 자금의 상당 부분을 대출에 의존해야 했던 기존 방식의 한계를 극복하고, 주택 구매 문턱을 낮추는 동시에 가계 부채 부담을 완화하는 것을 목표로 합니다.

 

1) 심층적인 공동 투자 구조

 

핵심적인 특징은 주택 가격을 기준으로 구매자와 금융기관이 사전에 약정한 비율에 따라 자금을 분담하여 주택을 공동으로 소유한다는 점입니다.

 

예를 들어, 총 주택 가격이 5억 원으로 책정된 경우, 주택 구매자가 50%인 2억 5천만 원을 투자하고, 한국주택금융공사와 같은 공공기관이 나머지 50%인 2억 5천만 원을 지분 형태로 투자하여 공동 소유자가 되는 방식입니다.

 

이후 해당 주택을 매도하게 될 경우, 매도 시 발생하는 총금액은 사전에 합의된 지분율에 따라 각 공동 소유자에게 분배됩니다.

 

이는 주택 가격 상승 시 투자 비율에 따라 수익을 공유하고, 하락 시 손실 또한 공유한다는 의미를 내포합니다.

 

2) 합리적인 사용료 책정

 

공공기관이 보유한 지분에 대해서는 주택 사용료가 부과될 예정입니다.

 

그러나 중요한 점은 이 사용료가 기존 은행 주택담보대출의 이자율보다 낮은 수준으로 책정될 가능성이 높다는 것입니다.

 

이는 주택 구매자의 금융 비용 부담을 실질적으로 경감시키는 효과를 가져올 수 있습니다.

 

낮은 사용료는 지분형 주택금융의 매력을 높이고, 실수요자들의 참여를 유도하는 중요한 요소가 될 것입니다.

 

3) 개인 투자자 보호를 위한 손실 우선 부담 구조

 

주택 시장의 불확실성을 고려하여, 주택 가격이 하락하는 상황 발생 시 개인 투자자의 위험을 최소화하기 위한 방안으로 공공기관이 먼저 손실을 부담하는 구조가 유력하게 검토되고 있습니다.

 

이러한 손실 우선 부담 구조는 주택 가격 하락에 대한 개인의 불안감을 줄여 지분형 주택금융에 대한 심리적 장벽을 낮추는 데 기여할 수 있습니다.

 

이는 정책의 초기 도입 단계에서 개인의 적극적인 참여를 유도하는 데 중요한 역할을 할 것으로 예상됩니다.

 

4) 미래 소득 증대에 따른 지분 추가 취득 기회

 

지분형 주택금융은 단순히 초기 자금 부담을 줄이는 데 그치지 않고, 거주자가 일정 기간 거주하면서 소득이 증가할 경우, 공동 소유자인 공공기관이 보유한 지분을 추가적으로 매입할 수 있는 선택권을 제공할 가능성이 높습니다.

 

이는 시간이 지남에 따라 주택 소유권을 점진적으로 확보하고자 하는 수요자들에게 매력적인 선택지가 될 수 있습니다.

 

자신의 경제적 상황 변화에 맞춰 주택 소유 비중을 늘려나갈 수 있다는 점은 주거 안정성을 더욱 강화하는 요인이 될 것입니다.

 

 

지분형 주택금융의 특징

 

 

2. 한국형 리츠(REITs)와의 연계 가능성: 예상 운영 방식

 

 

한국은행 총재 이창용은 이번 정책 발표에서 ‘한국형 리츠(REITs)’ 모델과 지분형 주택금융을 연계하는 방안도 함께 제안했습니다.

 

리츠(REITs, Real Estate Investment Trusts)는 다수의 투자자가 자금을 모아 부동산을 매입하고, 이를 운용해 수익을 배분하는 방식입니다.

 

이를 주택 시장에 접목하면, 개인이 직접 대출을 받아 집을 사는 방식이 아닌 ‘간접 투자 방식’으로 주거권을 확보할 수 있습니다.

 

1) 리츠를 활용한 주택 매입 및 임차인 모집

 

제안된 모델의 핵심은 리츠가 투자자들(여기에는 일반 국민 개인 투자자뿐만 아니라 기관 투자자도 포함될 수 있습니다)로부터 모금한 자금을 활용하여 주택을 직접 매입하는 것입니다.

 

매입된 주택은 이후 실제 거주를 희망하는 사람들에게 임대 형태로 제공됩니다. 이는 주택 소유가 아닌 거주에 초점을 맞추면서도, 부동산 시장 참여의 기회를 제공한다는 점에서 의미가 있습니다.

 

2) 임차인의 투자자로서의 참여

 

이 모델의 차별화된 특징은 단순한 임차 관계를 넘어섭니다.

 

주택에 거주하는 임차인은 동시에 해당 리츠에 일정 금액을 투자하는 방식으로 투자자로서도 참여하게 됩니다. 즉, 거주와 투자가 결합된 형태인 것입니다.

 

이러한 구조는 임차인에게 단순히 주거 공간을 제공하는 것을 넘어, 자신이 거주하는 주택 자산의 가치 상승에 따른 잠재적 수익을 공유할 수 있는 기회를 부여합니다.

 

퇴거 시에는 임차인이 투자한 금액과 함께, 일정 기간 동안 해당 주택 자산의 가치 상승분에 비례하는 차익을 배분받을 수 있도록 설계될 수 있습니다.

 

이는 임차인에게 실질적인 자산 형성의 기회를 제공하고, 장기적인 거주를 유도하는 긍정적인 효과를 가져올 수 있습니다.

 

3) 유동성 확보 및 투자 위험 분산

 

리츠는 매입한 주택 자산을 전문적으로 운용하고 관리하며, 발생하는 임대 수익 등을 투자자들에게 정기적으로 배당합니다.

 

리츠는 통상적으로 다양한 부동산 자산에 분산 투자하는 경향이 있으므로, 특정 주택의 가격 변동 위험을 개별 투자자가 직접 부담하는 것보다 위험을 분산시키는 효과가 있습니다.

 

개인의 입장에서는 직접적으로 거액의 주택담보대출을 받지 않아도 되므로 금융 부담을 크게 줄일 수 있으며, 부동산 가격 변동에 따른 위험 역시 리츠라는 법인과 다수의 투자자에게 분산되는 효과를 누릴 수 있습니다.

 

또한, 리츠는 주식 시장에 상장되어 거래될 수 있도록 설계된다면, 투자자는 필요에 따라 자신의 지분을 현금화할 수 있는 유동성을 확보할 수 있다는 장점도 가집니다.

 

이 같은 구조는 현재 미국, 영국 등에서 주택 공급 모델로 활용되고 있으며, 한국 시장에서도 도입 가능성이 높아지고 있습니다.

 

 

 

 

3. 정책적 필요성과 기대 효과

 

 

1) 가계부채 관리 및 금융 안정성 강화

 

2024년 말 기준으로 한국의 가계부채 총액은 약 2682조 원에 달하며, 이 중 상당 부분을 차지하는 부동산 관련 대출은 한국 경제의 잠재적인 위험 요인으로 지적되어 왔습니다.

 

금리 인상과 부동산 경기 침체 가능성이 상존하는 상황에서, 과도한 가계부채는 소비 위축과 금융 시스템 불안정으로 이어질 수 있습니다.

 

지분형 주택금융은 주택 구매 시 대출 규모를 줄여 가계의 채무 부담을 직접적으로 완화함으로써, 가계부채 증가 속도를 늦추고 금융 시스템의 안정성을 높이는 데 기여할 수 있습니다.

 

2) 금융권의 새로운 수익 모델 창출 및 다변화

 

지금까지 국내 금융기관, 특히 은행들은 주택담보대출을 주요 수익원으로 삼아왔습니다.

 

그러나 지분형 주택금융이 활성화되면 금융기관들은 단순한 대출 제공자에서 벗어나, 주택 지분 투자, 리츠 운영 수익, 자산 관리 수수료 등 다양한 방식으로 수익원을 다변화할 수 있습니다.

 

이는 금융 산업의 건전성을 높이고, 장기적인 성장 동력을 확보하는 데 긍정적인 영향을 미칠 것입니다.

 

또한, 새로운 금융 상품 및 서비스 개발을 촉진하여 금융 시장의 혁신을 이끌어낼 수 있습니다.

 

3) 변동성이 큰 부동산 시장의 안정화 기여

 

과거 한국 부동산 시장은 정부의 대출 규제 강화 또는 완화 정책에 따라 가격이 급격하게 상승하거나 하락하는 등 높은 변동성을 보여왔습니다.

 

이는 실수요자들에게 예측 불가능한 위험을 초래하고, 투기 심리를 자극하는 요인으로 작용하기도 했습니다.

 

지분형 주택금융은 주택 구매에 대한 대출 의존도를 낮춤으로써, 외부 충격에 대한 시장의 민감도를 줄이고 부동산 시장의 안정적인 성장을 유도하는 데 긍정적인 역할을 할 수 있습니다.

 

주택 가격의 급격한 등락을 완화하고, 실수요자 중심의 시장으로 재편하는 데 기여할 것으로 기대됩니다.

 

 

정책적 필요성과 기대 효과

 

 

4. 남은 과제 및 해결방안

 

 

1) 시장 참여자의 반응

 

새로운 금융 모델인 지분형 주택금융이 실제로 소비자들에게 얼마나 매력적인 선택지로 인식될지는 아직 미지수입니다.

 

특히, 주택 가격 상승이 지속될 것이라는 기대감이 높은 상황에서, 지분 공유 방식이 개인에게 충분한 메리트를 제공할 수 있을지에 대한 심층적인 논의와 홍보가 필요합니다.

 

잠재적 참여자들의 이해를 돕고, 장기적인 관점에서 지분형 주택금융의 장점을 부각하는 노력이 중요합니다.

 

또한, 다양한 시나리오 분석을 통해 주택 가격 변동에 따른 수익 및 손실 구조를 명확하게 제시하여 소비자의 불안감을 해소해야 합니다.

 

2) 공공부문의 재정 부담 최소화 및 민간 참여 유도

 

공공기관이 주택 가격 하락 시 손실을 우선적으로 부담하는 구조는 개인 투자자의 위험을 줄여주는 긍정적인 측면이 있지만, 동시에 정부 재정에 상당한 부담을 초래할 수 있다는 우려도 존재합니다.

 

이러한 재정 부담을 완화하고 정책의 지속 가능성을 확보하기 위해서는 민간 금융기관의 적극적인 참여를 유도하는 방안을 모색해야 합니다.

 

민간 금융기관에게 매력적인 인센티브를 제공하고, 위험을 공유할 수 있는 다양한 메커니즘을 설계하는 것이 중요합니다.

 

예를 들어, 세제 혜택 제공, 공동 투자 모델 개발, 위험 분담 구조 설계 등을 고려할 수 있습니다.

 

3) 복잡한 정책 설계 및 운영 시스템 구축

 

지분형 주택금융은 기존의 단순한 대출 방식과는 달리, 지분 매입 및 매도, 사용료 책정 기준, 공동 소유자 간의 권리 및 의무 관계, 관련 세금 문제 등 정책 설계 및 운영 과정에서 고려해야 할 변수가 매우 많습니다.

 

특히, 정책의 실효성을 확보하고 시장의 혼란을 방지하기 위해서는 명확하고 투명한 운영 기준과 절차를 마련하는 것이 필수적입니다.

 

예를 들어, 지분 평가 방법, 분쟁 해결 절차, 지분 이전 조건 등에 대한 구체적인 규정을 마련해야 합니다.

 

또한, 정보 접근성이 낮은 계층도 쉽게 이해하고 참여할 수 있도록 정책 정보를 충분히 제공하고, 상담 및 지원 체계를 구축하는 것도 중요합니다.

 

 

남은 과제 및 해결방안

 

 

결론

 

 

지분형 주택금융은 기존 대출 중심 주택금융의 한계를 극복할 수 있는 새로운 대안으로 주목받고 있습니다.

 

한국형 리츠와 연계될 경우, 보다 다양한 방식으로 주거권을 확보할 수 있는 길이 열릴 것으로 기대됩니다.

 

그러나 시장 수요, 공공부문 재정 부담, 정책 운영의 복잡성 등 해결해야 할 과제도 많습니다.

 

오는 6월 구체적인 로드맵 발표와 시범사업이 본격화되면, 지분형 주택금융의 실효성을 보다 구체적으로 평가할 수 있을 것입니다.

 

향후 정책 추진 방향과 시장 반응을 지속적으로 주목할 필요가 있습니다.

 

 

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