전월세 신고제 본격 시행 임박, 주요 내용, 배경 및 영향

2021년 6월부터 도입되었으나 과태료 부과가 유예되었던 전월세 신고제가 오는 6월부터 본격적으로 시행될 가능성이 높아지고 있습니다.

 

국토교통부는 그동안의 계도 기간을 종료하고, 미신고 또는 허위 신고에 대한 과태료 부과를 검토하고 있으며, 이달 말에 최종 입장을 발표할 예정입니다.

 

전월세 신고제는 임대차 시장의 투명성을 높이고 임차인의 권리를 보호하며, 정부의 정책 수립에 필요한 기초 데이터를 확보하는 것을 목표로 합니다.

 

이 제도는 문재인 정부 시절 도입된 '임대차 3법'의 핵심 내용 중 하나로, 임대차 시장의 안정과 공정성을 강화하기 위해 설계되었습니다.

 

 

 

 

1. 전월세 신고제의 주요 내용

 

 

전월세 신고제는 일정 금액 이상의 전월세 계약에 대해 임대인과 임차인 모두에게 신고 의무를 부과하는 제도입니다. 구체적인 내용은 다음과 같습니다.

 

1) 신고 대상 계약

 

보증금이 6,000만 원을 초과하거나, 월세가 30만 원을 초과하는 모든 주택 임대차 계약이 신고 대상입니다. 이는 신규 계약뿐만 아니라 갱신 계약에도 적용됩니다.

 

2) 신고 의무자 및 기한

 

임대인과 임차인은 공동으로 계약 내용을 신고해야 하며, 계약 체결일로부터 30일 이내에 주택 소재지의 관할 지방자치단체에 신고해야 합니다.

 

다만, 당사자 중 한 명이 임대차 계약서를 제출하면 공동 신고로 간주됩니다.

 

3) 과태료 부과 기준

 

신고를 하지 않거나, 실제 계약 내용과 다르게 허위로 신고할 경우 과태료가 부과됩니다.

 

현재 검토 중인 과태료 조정안에 따르면, 단순 지연 신고의 경우 최대 100만 원이었던 과태료가 30만 원으로 낮아질 수 있습니다.

 

그러나 허위 신고에 대한 과태료는 기존대로 최대 100만 원이 유지될 가능성이 높습니다.

 

4) 확정일자 자동 부여

 

전월세 계약을 신고하면 별도의 신청 절차 없이 확정일자가 자동으로 부여됩니다.

 

확정일자는 임차인이 보증금을 우선적으로 변제받을 수 있는 권리를 확보하는 중요한 법적 효력이 있습니다.

 

 

전월세 신고제의 주요 내용

 

 

2. 제도 도입 배경 및 목적

 

 

1) 임대차 시장 투명성 제고

 

기존에는 전월세 계약 정보가 체계적으로 관리되지 않아 시장 상황을 정확하게 파악하는 데 어려움이 있었습니다.

 

신고제를 통해 모든 임대차 계약 정보를 투명하게 확보하고 공개함으로써 시장 참여자들의 정보 비대칭성을 해소하고, 건전한 시장 질서를 확립하고자 합니다.

 

2) 임차인 권리 보호 강화

 

확정일자 자동 부여를 통해 임차인은 번거로운 절차 없이 보증금에 대한 우선변제권을 확보할 수 있게 됩니다.

 

또한, 투명한 시장 정보 제공은 임차인이 합리적인 가격으로 계약을 체결하고 부당한 계약 조건을 피할 수 있도록 도움으로써 임차인의 권익 보호에 기여할 수 있습니다.

 

3) 정책 수립을 위한 데이터 확보

 

정부는 전월세 신고를 통해 축적되는 방대한 데이터를 활용하여 임대차 시장의 동향을 정확하게 분석하고, 주거 안정 정책 수립 및 평가의 기초 자료로 활용할 수 있습니다.

 

이는 보다 효과적이고 현실적인 정책 수립에 기여할 수 있습니다.

 

4) 임대차 시장 안정 및 공정성 강화

 

'임대차 3법'의 일환으로 도입된 전월세 신고제는 전월세상한제, 계약갱신청구권과 함께 임대차 시장의 불안정성을 해소하고 임대인과 임차인 간의 공정한 관계를 확립하는 데 중요한 역할을 할 것으로 기대됩니다.

 

 

 

 

3. 전월세 신고 방법과 필요한 서류

 

 

1) 신고는 다음의 경로를 통해 진행

 

- 온라인 신고: 국토교통부의 ‘부동산 거래관리시스템(RTMS)’을 통해 전자 신고 가능

 

- 방문 신고: 계약서와 신분증을 지참하여 주민센터 등 관할 지자체에 직접 방문

 

2) 신고 시 필요한 서류

 

- 임대차 계약서

- 임대인 및 임차인 신분증 사본

- 대리인의 경우 위임장

 

특히 온라인 신고의 경우 24시간 가능하며, 처리 속도도 빨라 많은 이용자들이 선호하고 있습니다.

 

 

전월세 신고 방법

 

 

4. 신고하면 확정일자도 자동 부여

 

 

기존에는 확정일자를 받기 위해 별도로 주민센터 등을 방문해야 했지만, 전월세 신고제를 통해 신고하면 자동으로 확정일자가 부여됩니다.

 

확정일자는 임차인이 주택을 빌릴 때 보증금을 보호받을 수 있는 중요한 법적 장치입니다.

 

집주인이 채무 불이행 등으로 집이 경매되더라도 확정일자가 있으면 보증금 반환 순위에서 우선순위를 가질 수 있습니다.

 

이제는 신고만 잘하면 자동으로 확정일자가 등록되므로, 임차인 입장에서는 큰 편의와 안전성을 동시에 확보할 수 있습니다.

 

 

 

 

5. 신고를 하지 않으면 어떤 불이익이 있나

 

 

신고 의무를 지키지 않으면 다음과 같은 불이익이 있습니다.

 

- 과태료 부과: 최대 100만 원 (단순 지연 시 감경 가능)

 

- 임차인의 권리 보호 어려움: 확정일자 미부여로 보증금 보호 불가

 

- 부동산 시장의 투명성 저해로 인한 사회적 책임 문제

 

특히 확정일자가 없는 경우, 전세 사기나 임대인의 파산 상황에서 임차인은 가장 큰 피해자가 될 수 있습니다.

 

 

신고를 하지 않으면 어떤 불이익이 있나

 

 

6. 계도 기간 종료 및 과태료 조정 가능성에 대한 전망

 

 

국토교통부는 2021년 6월 제도 시행 이후 대국민 홍보 부족 및 시장 적응 기간 등을 고려하여 4년간 과태료 부과를 유예해 왔습니다.

 

그러나 전월세 신고율이 점차 높아지고 제도가 안정화 단계에 접어들었다고 판단하여, 오는 5월 31일 계도 기간을 종료하고 6월부터 과태료 부과를 본격화하는 방안을 검토하고 있습니다.

 

특히, 단순 지연 신고에 대한 과태료를 기존 최대 100만 원에서 30만 원으로 낮추는 방안은 신고 의무 위반에 대한 부담을 완화하고 자발적인 신고를 유도하기 위한 것으로 해석될 수 있습니다.

 

반면, 허위 신고에 대해서는 시장 질서를 심각하게 훼손할 수 있다는 판단 하에 기존의 높은 과태료 수준을 유지할 것으로 예상됩니다.

 

 

결론

 

 

전월세 신고제는 임대차 시장의 투명성을 높이고 임차인의 권리를 보호하며, 정부의 정책 수립에 필요한 중요한 데이터를 확보하는 데 기여할 것으로 전망됩니다.

 

4년간의 계도 기간 종료와 함께 과태료 부과가 본격화될 가능성이 높아짐에 따라, 임대인과 임차인은 전월세 계약 시 신고 의무를 정확히 인지하고 기한 내에 성실하게 신고해야 불이익을 피할 수 있습니다.

 

국토교통부의 최종 발표에 귀추가 주목되는 시점입니다.

 

 

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