토지거래허가제 뜻과 내용 및 폐지 검토 배경과 가능성

최근 오세훈 서울시장이 토지거래허가제(토허제) 폐지를 검토하겠다고 밝히면서 부동산 시장이 다시 주목받고 있다.

 

토허제는 특정 지역에서 부동산 거래를 제한해 투기 수요를 억제하고 가격 안정을 도모하는 규제다.

 

하지만 시장 침체와 재산권 침해 논란이 지속되면서, 이를 완화해야 한다는 목소리가 커지고 있다. 이번 논의가 서울 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠지 살펴본다.

 

이번 글에서는 토지거래허가제 뜻과 내용 및 폐지 검토 배경과 가능성에 대해 자세히 알아보겠습니다.

 

 

 

 

1. 토지거래허가제의 주요 내용

 

 

1) 도입 배경

 

토지거래허가제는 1978년 국토이용관리법 개정에 따라 처음 도입되었으며, 부동산 투기를 억제하고 가격 안정을 꾀하기 위해 마련된 제도다.

 

첫 번째 지정 사례는 1985년 충남 대덕연구단지로, 이후 서울을 포함한 전국 주요 지역에서 확대 적용되었다.

 

특히 2020년 이후 집값 급등과 갭투자 확산을 막기 위해 서울 일부 지역이 토지거래허가구역으로 지정되었다.

 

2) 규제 내용

 

- 거래 허가 필요: 주거용 부동산의 경우 대지 면적 6㎡를 초과하는 경우 관할 구청장의 허가를 받아야 한다.

 

- 실거주 의무: 매수자는 허가를 받은 후 최소 2년간 실거주해야 하며, 기존 보유 주택은 1년 내 처분해야 한다.

 

- 갭투자 제한: 전세를 끼고 매입하는 방식의 갭투자는 원칙적으로 금지된다.

 

- 법 위반 시 처벌: 허가 없이 거래할 경우 계약이 무효화되며, 법적 처벌이 뒤따를 수 있다.

 

3) 서울 내 적용 지역

 

현재 서울에서 토허제가 적용되는 지역은 강남구 대치·삼성·청담동, 송파구 잠실동(일명 ‘잠삼대청’), 영등포구 여의도, 서초구 압구정, 양천구 목동 등이다. 서울 전체 면적(605.2㎢)의 약 10.78%인 65.25㎢가 규제 대상이다.

 

주로 강남권과 한강변 주요 지역이 포함되며, 투기 수요가 높거나 고가 주택이 몰려 있는 곳들이 대상이 된다.

 

 

 

 

2. 폐지 논의 배경

 

 

1) 부동산 시장 변화

 

최근 몇 년간 부동산 가격 상승세가 둔화되거나 하락 조짐을 보이면서, 토허제의 필요성이 줄어들었다는 평가가 나온다.

 

2022년부터 본격화된 금리 인상과 경기 둔화로 인해 부동산 거래가 위축되었고, 이로 인해 시장 침체가 가속화되고 있다.

 

규제 완화 없이 거래량이 회복되기 어려운 상황이라는 점에서 토허제 폐지가 필요하다는 의견이 나온다.

 

 

 

 

2) 재산권 침해 논란

 

토허제는 투기 수요를 억제하는 효과가 있지만, 한편으로는 재산권을 과도하게 제한한다는 지적도 있다.

 

주택을 보유한 시민들은 정부 규제로 인해 매매가 어려워지고, 가격 상승 기회를 놓쳤다고 주장한다.

 

일부 전문가들은 특정 지역에 대한 규제가 오히려 역차별을 초래할 수 있다고 지적하고 있다.

 

3) 풍선 효과 발생

 

토허제가 적용된 지역에서는 거래가 감소했지만, 인접 지역에서는 오히려 가격이 상승하는 ‘풍선 효과’가 나타났다.

 

강남 3구가 규제를 받는 동안 인근 서초구, 용산구, 성동구 등의 주택 가격이 상승한 사례가 대표적이다.

 

특정 지역에 대한 규제가 오히려 시장 왜곡을 초래할 수 있다는 점에서 정책 수정이 필요하다는 목소리가 나오고 있다.

 

 

 

 

4) 정책적 필요성 감소

 

서울시는 부동산 시장이 안정화 단계에 접어들었다고 판단하고 있으며, 현 상황에서는 강력한 거래 규제가 더 이상 필수적이지 않다는 입장이다.

 

정책의 유연성이 필요한 시점에서 토허제를 지속하는 것이 실효성이 낮아졌다는 지적이 제기된다.

 

 

 

 

3. 폐지 가능성과 전망

 

 

오세훈 시장은 최근 공식석상에서 토허제 폐지를 적극적으로 검토 중이라고 밝혔다.

 

그는 현재 부동산 시장이 투기보다는 안정화에 초점을 맞출 시기이며, 과도한 규제를 완화해야 한다는 입장이다.

 

전문가들은 2020년 이후 5년 이상 유지된 토허제가 실질적으로 시장에 미치는 영향이 줄어들었으며, 이제는 해제할 가능성이 높다고 보고 있다.

 

그러나 일괄 폐지보다는 점진적 완화가 이루어질 가능성이 크다.

 

서울시는 부동산 시장에 미칠 영향을 면밀히 검토한 뒤 최종 결정을 내릴 예정이며, 폐지 여부는 조만간 발표될 것으로 예상된다.

 

 

 

 

4. 우려와 기대

 

 

1) 기대 효과

 

- 거래 활성화: 규제가 완화되면 부동산 거래량이 늘어나면서 시장이 다시 활력을 찾을 것으로 기대된다.

 

- 실수요자 혜택: 실거주 목적의 매수자들에게도 선택의 폭이 넓어질 것이며, 주택 이동이 원활해질 전망이다.

 

- 시장 정상화: 과도한 규제로 인한 거래 침체가 완화되면서, 부동산 시장의 정상화가 이루어질 것으로 보인다.

 

 

 

 

2) 우려되는 점

 

- 투기 재발 가능성: 규제가 사라질 경우 다시 투기 세력이 유입되어 집값이 상승할 가능성이 있다.

 

- 외지인 갭투자 증가: 특히 외지인의 갭투자가 다시 활성화될 수 있으며, 이로 인해 실수요자의 내 집 마련이 어려워질 수도 있다.

 

- 지역 간 형평성 문제: 일부 지역만 규제에서 풀릴 경우, 또 다른 불균형이 발생할 수 있다.

 

 

 

 

마치며

 

 

서울시의 토지거래허가제 폐지 검토는 부동산 시장에서 중요한 전환점이 될 것으로 보인다.

 

규제 완화가 거래 활성화와 시장 정상화로 이어질 가능성이 있는 반면, 투기 증가와 가격 상승 등의 부작용도 배제할 수 없다.

 

향후 서울시가 어떤 결정을 내릴지에 따라 서울 부동산 시장의 방향이 크게 달라질 것으로 예상되며, 이에 따른 다양한 논의가 이어질 전망이다.

 

 

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