서울 아파트 실거래가지수 하락 원인과 권역별 동향 및 향후 전망

서울 아파트 실거래가지수가 9개월 만에 하락세로 전환되었습니다.

 

한국부동산원이 발표한 공동주택 실거래가지수에 따르면, 2024년 9월 서울 아파트 실거래가지수는 전월 대비 0.01% 하락을 기록했습니다.

 

이는 2023년 12월 -1.19% 하락 이후 처음으로 나타난 감소세로, 2024년 들어 첫 하락 전환이라는 점에서 부동산 시장에 새로운 신호로 작용하고 있습니다.

 

최근 상승세를 이어오던 흐름이 멈추며 시장에 어떤 변화가 일어났는지, 그 배경과 지역별 상황, 그리고 향후 전망을 면밀히 살펴보겠습니다.

 

 

1. 하락 원인

 

 

서울 아파트 실거래가지수의 하락에는 여러 경제적, 정책적 요인이 복합적으로 작용하고 있습니다. 주요 원인으로는 다음의 사항들이 지목됩니다:

 

1) 대출 규제 강화

 

2024년 9월부터 본격 시행된 2단계 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 규제가 큰 영향을 미쳤습니다.

 

이 규제는 가계부채를 줄이고 금융 리스크를 완화하기 위한 조치로, 대출 한도가 축소되며 실수요자의 구매력이 약화되었습니다.

 

이러한 규제는 고가 아파트 매수자들에게 특히 큰 제약으로 작용하며 시장의 활력을 떨어뜨렸습니다.

 

2) 금리 인상

 

국내 주요 시중은행들이 대출 금리를 인상하며 주택담보대출 금리가 상승한 것도 매수 심리 위축의 주요 요인으로 작용했습니다.

 

금리가 상승하면 월 상환 부담이 커져 실수요자뿐 아니라 투자 수요도 위축됩니다. 특히 고정금리 상품의 증가와 함께 이자 부담이 커진 점은 시장 참여를 더욱 어렵게 만들었습니다.

 

3) 유주택자 대출 제한

 

정부는 가계부채 관리를 위해 유주택자 대출을 제한하는 추가적인 조치를 시행하고 있습니다.

 

이로 인해 다주택자들의 신규 투자와 거래가 어려워졌으며, 매물 증가에도 불구하고 실제 거래로 이어지지 않는 악순환이 형성되었습니다.

 

4) 거래량 감소

 

2024년 9월 서울 아파트 거래량은 3,089건으로, 8월의 6,474건 대비 절반 수준으로 급감했습니다.

 

이는 단순히 매수 심리가 위축된 결과일 뿐 아니라, 매도자와 매수자 간 가격 간극이 여전히 좁혀지지 않았기 때문이기도 합니다.

 

거래량 감소는 실거래가지수 하락의 직접적 원인 중 하나로 작용했습니다.

 

 

 

 

2. 권역별 동향

 

 

서울은 권역별로 실거래가지수의 변동 폭이 다르게 나타났습니다. 이는 지역별 경제적 특성과 수요의 차이에 기인한 것입니다.

 

1) 동남권(강남·서초·송파·강동구)

 

동남권은 전월 대비 0.86% 상승하며 서울에서 유일하게 상승세를 보인 지역입니다.

 

이 지역은 고소득층 수요가 꾸준히 이어지고, 학군 및 교통 환경 등 프리미엄 요인이 집값 하락을 방어하는 역할을 하고 있습니다.

 

특히 강남구와 송파구의 주요 재건축 단지에 대한 기대감이 상승 요인으로 작용했습니다.

 

2) 서북권(은평·서대문구 등)

 

서북권은 0.90% 하락하며 서울에서 가장 큰 하락폭을 기록한 지역입니다.

 

상대적으로 중소형 평형대 아파트가 많아 금리 인상의 영향을 직접적으로 받은 것으로 분석됩니다.

 

또한, 상대적으로 신규 공급 물량이 많은 지역이기도 하여 추가적인 하락 압력을 받고 있습니다.

 

3) 동북권(노원·도봉·강북구 등)

 

동북권 역시 0.42% 하락하며 하락세에 동참했습니다. 이 지역은 중저가 아파트가 몰려 있어 매수 심리 위축의 영향을 크게 받았습니다.

 

특히 실거주 수요가 주요한 이 지역은 매수 여력 약화와 대출 규제 강화의 영향을 복합적으로 받고 있습니다.

 

 

 

 

3. 전망

 

 

2024년 10월에도 서울 아파트 실거래가지수는 하락세를 이어갈 가능성이 높습니다.

 

한국부동산원은 10월 실거래가지수 잠정치가 서울은 0.36%, 전국은 0.06% 하락할 것으로 예상하고 있습니다.

 

이러한 전망은 다음과 같은 이유에서 비롯됩니다:

 

1) 매수 심리 위축 지속

 

대출 규제와 금리 인상이 매수 심리를 계속해서 위축시키고 있습니다.

 

특히 금리가 추가로 상승할 가능성이 남아 있는 상황에서 실수요자들의 관망세는 당분간 유지될 것으로 보입니다.

 

2) 정부 정책의 지속

 

정부는 가계부채 관리를 위해 현재의 규제를 완화할 가능성이 낮아 보입니다.

 

오히려 추가적인 규제 강화 가능성까지 점쳐지고 있어 시장 활성화에 대한 기대감은 크지 않습니다.

 

3) 매도 압력 증가

 

대출 상환 부담 증가로 인해 일부 매도자는 가격을 낮춰서라도 매도를 선택하는 상황이 이어질 가능성이 높습니다.

 

하지만 매수자들이 여전히 신중한 태도를 유지하고 있어 거래량 회복은 쉽지 않을 전망입니다.

 

 

 

 

마치며

 

 

서울 아파트 실거래가지수의 하락 전환은 금리 인상과 대출 규제라는 정책적 요인이 주요한 영향을 미쳤으며, 권역별로 차별화된 변화가 나타나고 있습니다.

 

향후 시장은 규제와 금리 환경, 그리고 실수요자의 대응에 따라 더욱 위축될 가능성이 큽니다.

 

이러한 상황에서 매수와 매도 양측의 조율이 이루어지지 않는 한, 실거래가지수의 하락세는 당분간 이어질 가능성이 높아 보입니다.

 

 

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